Проверка смет по нормативам и коммерческим предложениям: в чём разница

Проверка сметной документации может выполняться по-разному: одни проекты проходят экспертизу с опорой на государственные нормативы (ГЭСН, ФЕР, ТЕР), другие рассчитываются по коммерческим предложениям поставщиков и подрядчиков. Выбор подхода напрямую влияет на структуру и итоговую стоимость сметы. Особенно важно понимать эту разницу застройщикам и техзаказчикам, работающим в регионах с активным рынком строительных услуг, например, в Ставропольском крае, где объекты часто финансируются частично из бюджета, а частично — за счёт инвестора.

Разберём, в чём различие между нормативным и коммерческим подходами, какие задачи решает каждый, и на что стоит обращать внимание при проверке.

Нормативный метод расчёта: строго по базе

Этот подход основан на применении утверждённых сметно-нормативных баз: федеральных (ФЕР), территориальных (ТЕР) или отраслевых (ГЭСН). В смете учитываются базисные расценки, к которым применяются индексы пересчёта текущей стоимости.

Метод обязателен при строительстве за бюджетные средства.
Проходит государственную и ведомственную экспертизу без замечаний при соблюдении актуальных нормативов.
Индексы пересчёта публикуются Минстроем РФ ежеквартально и зависят от региона (например, для Ставропольского края).
Не включает фактические коммерческие условия поставщиков, возможны отклонения от реального рынка.

Коммерческий подход: по фактическим предложениям

Такой способ применяется в частных инвестиционных проектах, при реконструкциях, модернизации оборудования или работе с нестандартными решениями. Цены берутся по прайс-листам, коммерческим предложениям и договорам.

Позволяет учесть реальные цены на материалы, оборудование и подрядные услуги.
Актуален при закупках импортного или нестандартного оборудования.
Не требует применения индексов пересчёта, используется договорная стоимость.
Может вызывать вопросы у экспертизы, если не приложены подтверждающие документы.

Кейс: складской комплекс в Ставропольском крае

Застройщик реализовывал проект складского комплекса в Ставропольском крае, часть средств — частные, часть — заёмные под банковский контроль. В первоначальной смете были применены расценки по ТЕР, однако оборудование (рольганги, системы вентиляции) закладывались по ценам 2019 года. Банк запросил актуализацию и проверку по рыночной стоимости. В результате была выполнена комбинированная проверка: СМР по нормативам, оборудование — по коммерческим предложениям. Экспертиза подтвердила обоснованность, расчёты прошли согласование, и проект был профинансирован без задержек.

Как выбрать подход к проверке смет

Выбор метода зависит от типа объекта, источника финансирования и требований контрагентов. При проверке важно понимать:

Бюджетные и тендерные проекты проверяются только по нормативной базе.
Частные и смешанные проекты могут включать сметы по рыночным расценкам.
Нужно обеспечивать документальное подтверждение коммерческих цен (прайсы, письма, КП).
В ряде случаев возможен комбинированный подход — он требует повышенной аккуратности в оформлении.

Что учитывать подрядчику и техзаказчику при согласовании

Для успешного согласования смет в любом формате важно заранее определить формат проверки и структуру расчётов. Подрядчику стоит обратить внимание на прозрачность обоснований, особенно если расчёты идут по рыночным предложениям. Техническому заказчику — на привязку объемов к проекту и наличие всех приложений, включая спецификации, схемы и прайс-листы. Грамотная подготовка исключит претензии со стороны проверяющих, а в регионе вроде Ставрополья — позволит эффективно взаимодействовать с местными отделениями банков и экспертных организаций.